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"高压监狱在线观看完整免费高清",　　作者 |第一财经 吴斯旻　　近年来，“取消公摊”的业界呼声从未间断。日前，广东一地明确“自5月1日起，商品房实行按套内面积计价宣传销售”，再度让这一老生常谈的话题进入公众视野。　　长期以来，我国商品房销售中普遍附加公摊面积。有统计显示，我国目前商品住房公摊面积普遍在20%~30%左右。对于一二线城市购房者而言，二三成的公摊面积意味着动辄百万元的支出。与此同时，由于计算方式不透明、少数开发商“暗箱操作”、产权和收益权不统一，也让公摊面积成为房地产交易过程中多年饱受诟病的话题。　　随着住房交易进入存量市场和买房市场，多地政府和开发商开始主动做出改变。近年来，为了提振购房者信心，减少买房顾虑，合肥等地提出“积极探索按套内面积计价”，山东等地则提出“公摊面积需在合同中明确标准”。另有受访的业界人士表示，目前，已有多地开发商开始主动选择“按套内面积”的计价模式，进行住房销售。　　不过，取消公摊是否能给消费者带来实质性利好、当前全面推行时机是否成熟等尚存在诸多争议。　　取消公摊会导致房价上涨吗　　广东省肇庆市住房和城乡建设局近日发布《关于全市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售的通知》，提出从2024年5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售。　　根据第一财经4日报道，目前，肇庆市只是要求“按套内面积计价宣传和销售”，这并不代表公摊面积不需要付费。换言之，肇庆市并未实质性取消住房公摊面积。　　不过，肇庆市的新政依然引发社会对“取消公摊面积的合理性和可行性”的广泛探讨，尤其是“取消公摊会导致房价上涨吗”的话题一度冲上舆论热搜。对此，多名接受第一财经采访的业界人士认为，商品房销售中的计价方式改变与否，总房价理论上都不会发生变化。　　上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿对记者分析说，按套内面积计价由于面积的基础不同，单位面积的名义价格肯定会上升，但并不一定带来实际房价的上升，对于规范的企业来说，只是计价方式的变化，不会影响开发企业的总收入，对于购房人来说，也不会有购房总价的变化。　　首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池持相近态度。她告诉记者，从计量口径上取消公摊，会导致整套房的住房面积减少，而房屋总价不会发生变化，因此总价不会改变，以住房面积计量的单价会上涨。　　清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长、教授尹稚曾撰文表示，在房屋总价值不变的情况下，按照什么样的面积去作价销售，只是一个“算法游戏”。　　他去年10月在《新型城镇化》期刊上发表了一篇题为《公摊面积应该取消吗？》的署名文章。其中称，房屋买卖环节和一个房子值多少总价不会因为算法而变化，它的实际价值放在那儿。总房价水平会在楼面地价基础上，加上建筑造价、各种税费、企业利润、销售环节中的各种开销、政府税收等，最后综合确定一个售价。“至于说怎么算让你感觉到你占便宜了，那是卖家在操纵背后的算法游戏而已。”　　重庆执行“以套内面积作为计价依据”多年，中国社科院研究员王业强对记者表示，目前，重庆依然是两套计价体系并存，但全市购房者缴纳契税、物业费、装修等均是按照建筑面积计算。　　据其介绍，目前，重庆开发商通常会给两套价格标准，且都会写入购房合同。从执行结果来看，两套标准的房屋总价不变，套内单价高于建面单价。　　但他同时提示称，尽管理论上“取不取消公摊面积和房价没有必然的联系”，但在目前的市场条件下，价格调高面临一定的压力。　　“如果取消公摊不调高房子均价，那对购房者来说可以省下一大笔费用，将有力刺激房地产消费。”王业强说。　　取消公摊利好消费者吗　　公摊面积之所以常被诟病，一方面是因为其内涵、计算方式太过于专业复杂，且标准不统一，购房人难以弄明白，也不愿为“看不见”的面积多花“冤枉钱”；另一方面，是因为随着更多高层、高档楼盘入市，在房价本就相对较高的一二线城市，购房者需要为公摊面积花费更多购房款。　　赵秀池表示，公摊面积是确实存在的，不管以什么形式计量，都是回避不了公摊面积的。而且楼层越高，公摊面积越大；住房质量越高，公摊面积越大。　　以北京为例，今年“五一”假期期间，记者走访海淀某新盘项目。一名房产中介对记者表示：“这处新房单价较低，但得房率不占优势，在76%左右；旁边的次新房得房率约85%。按照新房8.2万元/平方米计算，相当于买100平方米的三居，要花近200万在公摊面积上。”　　得房率是指套内面积占建筑总面积的比例，也称为K值。尹稚在前述文章中提到“上世纪80年代的时候，全国通用的住宅K值能达到85%以上”。　　另有证券公司研报显示，近年来，我国高层住房的得房率在70%~80%左右。　　“从权属的角度来看，公摊面积是业主的共有产权，业主的产权面积包括套内面积和公摊面积。所以，公众目前所谈及的取消公摊，更确切地来说，是希望改变商品房销售的计价方式。”成都市城市建设发展研究院副院长冯波告诉记者。　　据冯波介绍，事实上，“按套内建筑面积计价”并不存在制度障碍。根据现行的《商品房销售管理办法》，商品房销售计价有三种方式：按套（单元）计价、按套内建筑面积计价和建筑面积计价。　　冯波表示，以套内面积计价，一方面，让购房人对购房成本更直观。因为建筑面积含了公摊面积，较使用面积大，而套内面积与实际使用面积比较接近或者可能还小于使用面积。另一方面，有利于预售商品房面积差异处理。按照《商品房销售管理办法》，商品房买卖合同未作约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。　　崔光灿也认为，住房按套内面积销售或按套销售，更有利于保障购房人的权益。他提出了另外两点原因，其一，由于公摊面积没有规范性标准，可大可小，且透明性不足，可能会损害购房人权益；其二，购房不仅要考虑交易成本，也需考虑使用成本。“后面的使用费用如暖气费等，如果按建筑面积分摊也不尽合理。”　　赵秀池则有不同的看法。她提到，公摊面积怎么计量，已有相应的法律法规，只是专业性较强，不为一般老百姓掌握。维持现状更有利于楼市平稳健康发展，避免由于住房面积计量口径的改变导致的各种收费标准的调整，也便于楼市的长期数据的积累与比较，更有利于科学决策。　　赵秀池还认为，按套内面积计价的房价，单价反而会提高。由此，以面积计价的物业费、暖气费等都要做相应调整。　　开发商、地方政府改变计价模式意愿几何　　在崔光灿看来，把公摊面积计入建筑面积的计价方式，总体是有利于开发销售方。但目前我国住房供需关系已发生重大变化，住房销售中购房人的权益应该得到更多的保障，如果要改变为按套内面积计价的话，具备一定合理性。目前，“改变计价模式”在法律层面已不存在障碍，但在实践中，仍需开发企业等多方配合。　　记者了解到，近年来，已有一些开发商开始主动选择“按套内面积”计价出售新房，以规避因为公摊面积而产生的争端或民事纠纷。　　有受访房产测绘人士表示，预售商品房的面积是根据建筑设计图纸预测出来的，在房屋建设过程中，可能存在部分区域设计和施工调整，最终在房屋竣工后实际测绘时，产生面积差异，个别商品房项目甚至可能出现交房实测的公摊面积变化较大的情况。以套内面积计价，可以更好解决面积差异带来的房款结算问题，也可避免一些矛盾纠纷。　　“虽然大部分城市都未明确要求按套内面积计价，但一些开发商签订商品房买卖合同时，倾向于选择套内计价。”冯波进一步提到。　　从现阶段来看，多名受访业界人士认为，全面取消公摊的条件尚未成熟。当前多数新房项目仍按照建筑面积计价，基于此，应增加公摊面积的透明度，避免公摊面积过大；与此同时，可以有更多城市试点探索“按套内面积计价”。　　在仍计算公摊面积的背景下，为了保护购房者权益，合理提高得房率，3月以来，珠海和长沙两地先后明确和优化房地产开发项目中有关赠送面积的规则。　　比如，根据珠海市自然资源局3月初印发的《关于印发优化规划管理助力高质量发展若干措施的通知》，优化完善房屋计容建筑面积计算规定。增加多种不计容建筑面积情形，包括公共开放空间的交通附属设施；既有房屋增设必要的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等。支持商业服务业建筑按层集中设置不超过该层水平投影面积5%的公共半开敞空间，按其水平投影面积一半计算计容建筑面积。　　而除了重庆、肇庆，合肥也加入商品房销售“按套内面积计价”的队列。3月初，“中共合肥市委办公室”在人民网领导留言板上答复网友提问时称，为避免公摊面积比例过大，我市积极探索商品房销售按套内面积计价，相关具体工作正在探索推进。目前，已有试点项目在销售现场同步公布建筑面积销售单价和套内建筑面积销售单价。　　崔光灿建议，未来，要想进一步推动房地产市场计价方式改革，鼓励按套内面积计价，还需在行政管理上做出一系列政策完善。比如，后期产权登记上的面积设定，依据房价的相关税费标准等。点击进入专题：

"高压监狱在线观看完整免费高清",美菲2024“肩并肩”联合军演已近尾声，复盘此次军演，无论在规模、范围、内容以及威慑程度等方面都有一些明显的变化，反映了--**--　　美菲2024“肩并肩”联合军演已近尾声，复盘此次军演，无论在规模、范围、内容以及威慑程度等方面都有一些明显的变化，反映了美菲军事联盟的进一步深化以及双方着眼于提升联盟现代化水平的行动。不过，尽管该军演以苏禄语“肩并肩”命名，用以凸显双边特殊的联盟关系，但是双方均有各自的小算盘，美国不过是打着履行同盟义务的幌子，忽悠菲律宾火中取栗，试图坐收“渔翁之利”；而菲律宾则意在狐假虎威，借联盟力量威慑中国，从而达到侵权扩权之目的。　　提升军事能力，加强对华威慑能力是此次军演的主要目的。从军演的地点选择上，美菲军演意图联动南海和台海。美菲宣称，此次演习优先重点考虑南海和吕宋海峡，并首次将演习地点拓展至超出12海里以外的南海海域，可见，双方意图同步提升在南海和台海周边的军事互操作能力以及军事协调能力，意图形成南海和台海的策应态势。　　从军演议程来看，目标剑指中国。美菲军演设定了击沉目前菲海军所有用的唯一一艘“中国造”补给舰，所谓“夺回被敌对势力占领岛屿”，加强在南海的自由航行等议程，针对性和威慑性不言而喻。　　从军演强度来看，军事慑华力度空前加大。美菲称军演将同时占领菲律宾西部和北部海岸的两个岛屿，并将高机动火炮火箭系统发射器运送到这些岛屿上进行实弹演习，甚至美菲首次将新型陆基飞弹系统“堤丰武器系统”部署在菲律宾北部，该中程飞弹的射程可达两千公里以上，可威慑中国东南沿海地带及敏感的南海及台湾海峡区域。　　从演习的范围来看，南海是重中之重。菲律宾军方强调，“肩并肩2024”军演将举行四次联合全域作战野战训练演习，其中许多演习将在南海热点地区进行，包括在巴拉望岛快速部署高机动火炮火箭系统、在面向南海的巴拉望岛西部海岸线进行两栖攻击演习等。　　纵观“肩并肩2024”军演的全部议程和内容，凸显了美菲双方致力于提升联盟现代化水平的目标、不过也暴露了各自“心怀鬼胎”的目的。　　首先，提升美菲军事联盟的现代化水平是美菲的一致追求。美国希望菲律宾在美国的“印太战略”中发挥关键作用，尤其是在第一岛链的军事部署上，扮演一个不可替代的抓手。这势必需要大幅提升菲律宾的军事能力以及与美菲军事互操作能力，否则菲律宾无法承担起美国希望其扮演的角色。于菲律宾而言，在军方强势主导菲律宾南海议程背景下，加强军事能力以挑衅、制衡中国，以达到在南海侵权扩权的目的，其关键也在于提升军事能力。菲律宾军方在“肩并肩2024”军演中希望提升对现代作战能力的需求的认知，这不仅包括对军事设备的现代化的认知，更重要的是可以增强菲律宾和美国军队之间的互操作性，而这有助于提升菲律宾军事力量未来在高强度战斗场景中的具体执行，也更好地让菲军方了解与美军在设备、条令和训练方面与美军的差距。此外，军演期间，参与者将执行一系列跨领域的复杂任务，包括海上安全、传感和瞄准、空中和导弹防御、动态导弹打击、网络防御和信息作战。这些无疑是提升美菲军事联盟现代化的重要内容。　　其次，从美国方面来看，菲律宾具有联动南海和台海的关键地理位置，显然可以成为美国“印太大棋局”中的关键环节，是遏制中国的前沿和抓手，为美国搞“以海制海”“双海联动”甚至“三海联动”提供基本的地理环境的支撑。用台海和南海问题相互“声东击西”，可分散中方在南海或台海问题上的注意力，搞南海和台海的“双海联动”，则可明显增强中方的战略压力。如今，美国主导下打造美日菲安全小多边，无疑是进一步想将东海、南海和台海问题进行联动。此次军演美菲已经明确进行了“双海联动”的演习，日本囿于限制，无法参加此次演习，不过日菲正在商议签订所谓《互惠准入协定》，拟为日本军事力量进入菲律宾扫清障碍，日本在明年参加肩并肩军演的可能性非常之高，届时美国或将“肩并肩”军演打造成为推进其“三海联动”的重要试验平台。不过，这对菲律宾显然既是“蜜枣”也是“砒霜”，卷入台海和东海事务，对菲律宾并无好处，甚至会成为其外交和国防的“负资产”。　　再次，对于菲律宾而言，“肩并肩2024军演”无疑是其借助美国力量，狐假虎威，侵权扩权的不明智之举。今年1月，菲军方提出所谓“综合群岛海岸防御概念”的新军事战略，旨在将菲律宾武装部队的责任范围扩大到领海以外并进入其所谓专属经济区。菲律宾军方表示，今年肩并肩演习的重点是领土防御。换而言之，菲军方试图倚靠美国力量，践行其新的军事战略，将其在南海的侵权扩权行为包装为“领土防御”。此外，菲还欲采用军事手段坐实“南海仲裁案”非法裁决，借助此次军演，将更多域外军事力量引入菲律宾用南海仲裁案非法裁决等定义的所谓菲律宾专属经济区，达到单方面侵权扩权的目的。　　尽管“肩并肩”军演声势浩大，针对性、威慑性十分明显。但是菲律宾愿意为美国火中取栗的意愿多大、风险几何，显然不是菲律宾所能把控的，最终或许会反噬其身。而菲律宾试图狐假虎威进行侵权扩权，在执行一次仁爱礁运补新模式后采取“鸵鸟政策”，视而不见，对中方提出的和平方案置若罔闻，更是对中菲“君子协定”背信弃义，这显然是打错了算盘、押错了宝。（作者：王胜，中国南海研究院院长；贺先青，中国南海研究院助理研究员）

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