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"好姑娘3中文在线观看第一",　　作者 |第一财经 吴斯旻　　近年来，“取消公摊”的业界呼声从未间断。日前，广东一地明确“自5月1日起，商品房实行按套内面积计价宣传销售”，再度让这一老生常谈的话题进入公众视野。　　长期以来，我国商品房销售中普遍附加公摊面积。有统计显示，我国目前商品住房公摊面积普遍在20%~30%左右。对于一二线城市购房者而言，二三成的公摊面积意味着动辄百万元的支出。与此同时，由于计算方式不透明、少数开发商“暗箱操作”、产权和收益权不统一，也让公摊面积成为房地产交易过程中多年饱受诟病的话题。　　随着住房交易进入存量市场和买房市场，多地政府和开发商开始主动做出改变。近年来，为了提振购房者信心，减少买房顾虑，合肥等地提出“积极探索按套内面积计价”，山东等地则提出“公摊面积需在合同中明确标准”。另有受访的业界人士表示，目前，已有多地开发商开始主动选择“按套内面积”的计价模式，进行住房销售。　　不过，取消公摊是否能给消费者带来实质性利好、当前全面推行时机是否成熟等尚存在诸多争议。　　取消公摊会导致房价上涨吗　　广东省肇庆市住房和城乡建设局近日发布《关于全市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售的通知》，提出从2024年5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售。　　根据第一财经4日报道，目前，肇庆市只是要求“按套内面积计价宣传和销售”，这并不代表公摊面积不需要付费。换言之，肇庆市并未实质性取消住房公摊面积。　　不过，肇庆市的新政依然引发社会对“取消公摊面积的合理性和可行性”的广泛探讨，尤其是“取消公摊会导致房价上涨吗”的话题一度冲上舆论热搜。对此，多名接受第一财经采访的业界人士认为，商品房销售中的计价方式改变与否，总房价理论上都不会发生变化。　　上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿对记者分析说，按套内面积计价由于面积的基础不同，单位面积的名义价格肯定会上升，但并不一定带来实际房价的上升，对于规范的企业来说，只是计价方式的变化，不会影响开发企业的总收入，对于购房人来说，也不会有购房总价的变化。　　首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池持相近态度。她告诉记者，从计量口径上取消公摊，会导致整套房的住房面积减少，而房屋总价不会发生变化，因此总价不会改变，以住房面积计量的单价会上涨。　　清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长、教授尹稚曾撰文表示，在房屋总价值不变的情况下，按照什么样的面积去作价销售，只是一个“算法游戏”。　　他去年10月在《新型城镇化》期刊上发表了一篇题为《公摊面积应该取消吗？》的署名文章。其中称，房屋买卖环节和一个房子值多少总价不会因为算法而变化，它的实际价值放在那儿。总房价水平会在楼面地价基础上，加上建筑造价、各种税费、企业利润、销售环节中的各种开销、政府税收等，最后综合确定一个售价。“至于说怎么算让你感觉到你占便宜了，那是卖家在操纵背后的算法游戏而已。”　　重庆执行“以套内面积作为计价依据”多年，中国社科院研究员王业强对记者表示，目前，重庆依然是两套计价体系并存，但全市购房者缴纳契税、物业费、装修等均是按照建筑面积计算。　　据其介绍，目前，重庆开发商通常会给两套价格标准，且都会写入购房合同。从执行结果来看，两套标准的房屋总价不变，套内单价高于建面单价。　　但他同时提示称，尽管理论上“取不取消公摊面积和房价没有必然的联系”，但在目前的市场条件下，价格调高面临一定的压力。　　“如果取消公摊不调高房子均价，那对购房者来说可以省下一大笔费用，将有力刺激房地产消费。”王业强说。　　取消公摊利好消费者吗　　公摊面积之所以常被诟病，一方面是因为其内涵、计算方式太过于专业复杂，且标准不统一，购房人难以弄明白，也不愿为“看不见”的面积多花“冤枉钱”；另一方面，是因为随着更多高层、高档楼盘入市，在房价本就相对较高的一二线城市，购房者需要为公摊面积花费更多购房款。　　赵秀池表示，公摊面积是确实存在的，不管以什么形式计量，都是回避不了公摊面积的。而且楼层越高，公摊面积越大；住房质量越高，公摊面积越大。　　以北京为例，今年“五一”假期期间，记者走访海淀某新盘项目。一名房产中介对记者表示：“这处新房单价较低，但得房率不占优势，在76%左右；旁边的次新房得房率约85%。按照新房8.2万元/平方米计算，相当于买100平方米的三居，要花近200万在公摊面积上。”　　得房率是指套内面积占建筑总面积的比例，也称为K值。尹稚在前述文章中提到“上世纪80年代的时候，全国通用的住宅K值能达到85%以上”。　　另有证券公司研报显示，近年来，我国高层住房的得房率在70%~80%左右。　　“从权属的角度来看，公摊面积是业主的共有产权，业主的产权面积包括套内面积和公摊面积。所以，公众目前所谈及的取消公摊，更确切地来说，是希望改变商品房销售的计价方式。”成都市城市建设发展研究院副院长冯波告诉记者。　　据冯波介绍，事实上，“按套内建筑面积计价”并不存在制度障碍。根据现行的《商品房销售管理办法》，商品房销售计价有三种方式：按套（单元）计价、按套内建筑面积计价和建筑面积计价。　　冯波表示，以套内面积计价，一方面，让购房人对购房成本更直观。因为建筑面积含了公摊面积，较使用面积大，而套内面积与实际使用面积比较接近或者可能还小于使用面积。另一方面，有利于预售商品房面积差异处理。按照《商品房销售管理办法》，商品房买卖合同未作约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。　　崔光灿也认为，住房按套内面积销售或按套销售，更有利于保障购房人的权益。他提出了另外两点原因，其一，由于公摊面积没有规范性标准，可大可小，且透明性不足，可能会损害购房人权益；其二，购房不仅要考虑交易成本，也需考虑使用成本。“后面的使用费用如暖气费等，如果按建筑面积分摊也不尽合理。”　　赵秀池则有不同的看法。她提到，公摊面积怎么计量，已有相应的法律法规，只是专业性较强，不为一般老百姓掌握。维持现状更有利于楼市平稳健康发展，避免由于住房面积计量口径的改变导致的各种收费标准的调整，也便于楼市的长期数据的积累与比较，更有利于科学决策。　　赵秀池还认为，按套内面积计价的房价，单价反而会提高。由此，以面积计价的物业费、暖气费等都要做相应调整。　　开发商、地方政府改变计价模式意愿几何　　在崔光灿看来，把公摊面积计入建筑面积的计价方式，总体是有利于开发销售方。但目前我国住房供需关系已发生重大变化，住房销售中购房人的权益应该得到更多的保障，如果要改变为按套内面积计价的话，具备一定合理性。目前，“改变计价模式”在法律层面已不存在障碍，但在实践中，仍需开发企业等多方配合。　　记者了解到，近年来，已有一些开发商开始主动选择“按套内面积”计价出售新房，以规避因为公摊面积而产生的争端或民事纠纷。　　有受访房产测绘人士表示，预售商品房的面积是根据建筑设计图纸预测出来的，在房屋建设过程中，可能存在部分区域设计和施工调整，最终在房屋竣工后实际测绘时，产生面积差异，个别商品房项目甚至可能出现交房实测的公摊面积变化较大的情况。以套内面积计价，可以更好解决面积差异带来的房款结算问题，也可避免一些矛盾纠纷。　　“虽然大部分城市都未明确要求按套内面积计价，但一些开发商签订商品房买卖合同时，倾向于选择套内计价。”冯波进一步提到。　　从现阶段来看，多名受访业界人士认为，全面取消公摊的条件尚未成熟。当前多数新房项目仍按照建筑面积计价，基于此，应增加公摊面积的透明度，避免公摊面积过大；与此同时，可以有更多城市试点探索“按套内面积计价”。　　在仍计算公摊面积的背景下，为了保护购房者权益，合理提高得房率，3月以来，珠海和长沙两地先后明确和优化房地产开发项目中有关赠送面积的规则。　　比如，根据珠海市自然资源局3月初印发的《关于印发优化规划管理助力高质量发展若干措施的通知》，优化完善房屋计容建筑面积计算规定。增加多种不计容建筑面积情形，包括公共开放空间的交通附属设施；既有房屋增设必要的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等。支持商业服务业建筑按层集中设置不超过该层水平投影面积5%的公共半开敞空间，按其水平投影面积一半计算计容建筑面积。　　而除了重庆、肇庆，合肥也加入商品房销售“按套内面积计价”的队列。3月初，“中共合肥市委办公室”在人民网领导留言板上答复网友提问时称，为避免公摊面积比例过大，我市积极探索商品房销售按套内面积计价，相关具体工作正在探索推进。目前，已有试点项目在销售现场同步公布建筑面积销售单价和套内建筑面积销售单价。　　崔光灿建议，未来，要想进一步推动房地产市场计价方式改革，鼓励按套内面积计价，还需在行政管理上做出一系列政策完善。比如，后期产权登记上的面积设定，依据房价的相关税费标准等。点击进入专题：

"好姑娘3中文在线观看第一",反复遭殴打后，14岁的刘婷（化名）捡起地上的玻璃碎片，割了自己的手腕。后来的医院诊断书显示，她的右手腕屈肌部分断裂，颈部--**--　　反复遭殴打后，14岁的刘婷（化名）捡起地上的玻璃碎片，割了自己的手腕。医院的诊断证明。本文图片除标注外，均由受访者提供　　后来的医院诊断书显示，她的右手腕屈肌部分断裂，颈部有多处开放性伤口，头部、面部等处受伤。家长从警方获知，刘婷的伤情经鉴定构成轻伤。　　“我当时就想，被她们打死，还不如自己去死。”4月23日，刘婷告诉澎湃新闻，她这次被打发生在一周前，而自2023年暑假以来，同班女同学阎某多次带人殴打她，有一次还用高跟鞋的鞋跟砸击她的头顶，导致其头部缝了3针。　　刘婷和阎某均是湖南省长沙市西雅中学的初三学生。澎湃新闻了解到，参与殴打刘婷的多名嫌疑人，均未满16岁。　　案发后，长沙市公安局高新区分局介入调查。4月23日深夜，警方通报称，已将嫌疑人阎某、黄某传唤到案；目前已提请检察机关提前介入，案件正在进一步侦办中。　　澎湃新闻从家长处获悉，由于嫌疑人未满16周岁，不负此案刑事责任，两人将送往专门学校接受矫治教育。　　青少年间的欺凌因何而生，何以至此？近日，澎湃新闻调查了此事的来龙去脉。刘婷与阎某就读的学校。澎湃新闻记者朱远祥图　　凌晨遭殴打，女生称因“绝望”割腕　　4月23日下午，刘婷的父亲开车带孩子去公安机关“补录口供”。在车上，刘婷接受了澎湃新闻记者的当面采访。　　穿着白色T恤的刘婷斜坐在后排座位，看起来有些疲惫。她的脖子和右手手腕处，仍用纱布包扎着伤口。在医院治疗后，她已于前些天出院。　　刘婷此次被打的地方，是距西雅中学约4公里的一处住宅，时间是4月16日凌晨。　　据刘婷及其父亲刘鹏（化名）介绍，这个学期因担心被阎某殴打，刘婷经常不去上学，平常住在一位姐姐（朋友）的住处。　　刘婷回忆，当日凌晨2点多，她从房间出去买吃的，被阎某等多人尾随。等她回到房间时，阎某等人随即冲入屋内。　　“她（阎某）带了3个女的3个男的，后来又来了一个女的。”刘婷说，阎某进屋后问她，对上次挨打一事“服不服”，她回答“不服”。随后，另一女孩黄某冲过来继续发问。　　“我看形势不妙，就说‘我服了’。她们说不信。”刘婷说，当时她感觉有危险，就跑到阳台边打110报警，“我在电话里还没说完位置，她们就抢了手机，开始打我”。　　刘婷回忆，最先动手打她的是阎某，后来黄某也动了手。阎某还故意用棍子戳打她头部上次挨打后缝合的伤口，“痛得我受不了”。4月16日凌晨，刘婷被闯进屋的两名女孩殴打。视频截图　　当时屋内一片狼藉，地上散落了一些碎玻璃。刘婷说，同住一屋的姐姐和其男友也在房间里，但因对方人多不敢呼救和反抗。当时她被打一顿后，阎某等人要带她出去，她起身时捡起地上一块玻璃片抵住喉咙，说“再过来就死给你看”。阎某和黄某又来继续打她，抢她手中的玻璃片，拉扯中，她的脖子部位被玻璃碎片划出几条伤口。她记得黄某还用脚踩她的面部和头发。她“有些绝望了”，用手上的玻璃碎片朝右手腕割去，“后来我就晕了过去”。　　刘婷回忆，她后来有些意识，感觉黄某用水浇她的脸，听到对方说要扒光她的衣服，她赶紧起来求饶。她后来跟阎某、黄某等人离开房屋，走出小区。她记得，当时身上的白T恤沾了很多鲜血，阎某让人给她披上外衣遮住。“到了马路边，她（阎某）要我脱裤子。刚好警车就来了。”　　当时出警的，是长沙市高新区公安分局麓谷派出所的民警。刘婷的母亲赶到后，带她到附近的湖南航天医院医治。　　医院的诊断证明显示，刘婷的右腕开放性损伤（尺侧腕屈肌部分断裂），颈部多处开放性伤口，面部挫伤，头皮血肿。　　从受伤的照片里，可见刘婷的手腕处有割伤，脖子上有6条明显的伤痕。　　“我女儿的手腕和颈部都动了手术。”刘鹏告诉澎湃新闻，“医生说，再深一点就伤到颈动脉了。”　　双方曾是好友　　刘婷称，4月16日那一次，并不是她第一次被阎某等人殴打。　　14岁的刘婷和15岁的阎某，是长沙市岳麓区西雅中学的同班同学。刘婷说，2023年之前两人是好友，经常在一起玩。　　前些年父母离异后，刘婷长期跟随母亲生活。刘鹏向澎湃新闻坦言，作为父亲，这些年他疏于对孩子的教育管理。　　此次警方展开调查后，有办案人员证实，刘婷和阎某都有较强叛逆心理，曾时常和一帮人到校外吃喝、打牌。　　“我跟她没有矛盾，她就是看不惯我。她听别人说我骂了她。”刘婷称。　　刘鹏则透露了一件事：阎某曾被其父亲送到湘潭的特殊学校接受约十天的严厉教育，阎某爸爸当时将送孩子去特殊学校的一段视频发给刘婷。后来，阎某的一位男性朋友询问阎某下落，刘婷便将那段视频发给了对方。　　“那视频没准是他乱发的，她（阎某）怪在我身上。”刘婷说。　　刘婷方面提供的控告材料称，刘婷第一次被打是在2023年暑假。那天，在长沙汽车西站附近，阎某指责刘婷在背后骂她，带人对刘婷踩踏、扇巴掌、扯头发，时长约半小时。　　刘婷说，事后阎某被学校给予“记大过”处分。这一说法，目前尚未得到校方证实。　　控告材料称，2023年10月29日，阎某等人约刘婷出来玩，刘婷以为双方“算和好了”，便跟对方去了玉兰路某宾馆，当晚一起打牌后夜宿宾馆。第二天中午刘婷醒来，其他人不见了，自己的手机也消失了。后来她发现，她手机内的照片被阎某发到朋友圈，还被对方用辱骂语言点评。刘婷母亲与阎某父亲沟通，阎父赔了一部新手机。被害人家属提供的阎某发朋友圈的视频截图。　　刘婷说，后来阎某逼她“交还”新手机，有次还带人来家里找她，她没有开门。后来她从监控视频看到，阎某手上拿了一把刀，后面带着两个人。　　刘婷方面控告称，刘婷第二次被打是在2024年3月29日。那天，在长沙市芙蓉区定王台附近，刘婷遇到阎某等人。对方让她叫一名女孩出来“挨打”，她拒绝结果被打。“围攻我的有三个女孩”，其中一名女孩是武校毕业的黄某某。阎某“还拿了我的高跟鞋砸我的头，砸了三下”。　　刘婷当时头部的伤情照片显示，头顶部位的伤口露出血痕。据刘婷称，她头部的伤口在医院缝了3针。　　事后，在定王台街道黄泥街社区的调解下，阎某的父亲赔偿刘婷医药费8000元。　　过了半个月，4月16日阎某又带人找到刘婷，问她对上次挨打“服不服”……这就是刘婷反映的第三次被打。　　“她不但打人，还将打我女儿的视频发到朋友圈。”刘鹏告诉澎湃新闻，最近报警后他才得知，刘婷上一次（3月29日）被打后，阎某在其微信朋友圈发了打人视频。　　微信截图显示，阎某在朋友圈发的视频，标题为“大哥别杀我”。这条时长约8秒的视频中，两名面部经过变形处理的女孩做着假装求情的动作，搞笑的配乐歌词为“大哥别杀我，我把钱都给你”。视频通过画中画的方式同时播放小视频和一张图片。图片是刘婷头部受伤的特写。小视频里，刘婷披头散发地蹲坐在地上，三名女孩轮流朝她踢踹。　　视频发出之后，有人在下面留言称“看到你的飞毛脚了”，有人询问“这是谁”，阎某回复时直接说出了刘婷的名字。　　“看到这个视频，我就崩溃了。”刘鹏哽咽着，继而加重语气说：“你打了人，还发朋友圈炫耀。”　　刘婷方面的上述控告以及她父亲反映的情况，是否属实？澎湃新闻无法联系到阎某等人核实。为了解相关情况，4月25日晚，澎湃新闻记者打通了阎某父亲的电话，但其拒绝接受采访。　　据了解，事发后，长沙市西雅中学曾安排工作人员对刘婷进行心理疏导。4月25日，澎湃新闻记者联系上西雅中学负责此事的副校长彭俊。　　“公安机关正在调查。”彭俊说，“一切以公安机关的调查为准。”　　涉事者均未满16岁，两人将接受专门矫治教育　　4月16日，刘婷及其母亲报警后，长沙市公安局高新区分局麓谷派出所受理此案，并展开调查。　　法医对刘婷的伤情进行了鉴定。据刘鹏介绍，他在公安机关看到了鉴定报告，他女儿的伤被鉴定为轻伤。　　4月19日，当地公安、教育等部门开会听取被害人家属意见。经研究，此案被“提级”由高新区公安分局的刑侦大队侦办。警方的接报案回执。　　刘鹏说，警方告知他，4月19日晚有8名涉案嫌疑人“被抓了”——接受调查。后来他询问得知，在24小时内8人都被“放了”。此后他接到通知，“让我星期一（4月22日）参加协调会，大概是谈赔钱的事”。　　“我不要这个钱，我要的是依法严肃处理。”刘鹏说。　　4月23日下午，刘鹏带着女儿来到长沙市高新区公安分局，针对相关细节继续“录口供”。此案由该局刑侦大队负责，案发地的麓谷派出所配合侦办。　　高新区公安分局刑侦大队大队长谭沁告诉刘鹏，公安机关将严格依法办案。　　此次的刘婷被故意伤害一案，社会关注的焦点，也是办案人员侦查的重点——犯罪嫌疑人是否达到刑事责任年龄？　　“他们（家长）提供的出生证明，我们都没认。我们去医院调出生记录。”谭沁说。　　澎湃新闻了解到，经警方调查核实，曾先后殴打刘婷的阎某等三名女孩，均出生于2009年，未满16周岁。其中阎某已满15周岁，而黄某、黄某某都是14周岁。　　根据我国刑法对刑事责任年龄的规定，“应当负刑事责任”的年龄是16周岁。对于已满14周岁不满16周岁的人，触犯以下八类重大刑事犯罪才追究刑责：故意杀人、故意伤害致人重伤或者死亡、强奸、抢劫、贩卖毒品、放火、爆炸、投放危险物质罪。　　对于已满12周岁不满14周岁的未成年人，也可以追究刑责，但有严格规定：“犯故意杀人、故意伤害罪，致人死亡或者以特别残忍手段致人重伤造成严重残疾”，且须经最高人民检察院核准追诉。　　对于刘婷一案，故意伤害导致轻伤——显然不属于八类重大刑事犯罪的范围，且施暴者均未满16周岁，因此，嫌疑人在本案中并未达到应追究刑责的年龄。　　“如果满了16岁的话，我们会毫不犹豫地采取强制措施。”麓谷派出所所长杨虎说。　　4月23日深夜，长沙市公安局高新区分局发布了警情通报：　　2024年4月16日凌晨4时23分，长沙市岳麓区西雅中学初三学生刘某（女，14岁）报警称被同学殴打。接到报警后，我局麓谷派出所迅速依法开展调查，将嫌疑人阎某（女，15岁）、黄某（女，14岁）及在场人员传唤到案。目前，已提请检察机关提前介入，案件正在进一步侦办中。侦办此案的长沙市公安局高新区分局。澎湃新闻记者朱远祥图　　警方在通报中表示，公安机关将坚决依法打击各类侵害未成年人合法权益的违法行为，切实保护未成年人的身心健康。　　澎湃新闻记者从警方获悉，此案嫌疑人不会被刑事处罚，但会送往专门学校接受矫治教育。　　根据我国预防未成年人犯罪法第四十五条的规定，对于因不满刑事责任年龄而不予刑事处罚的未成年人，经专门教育指导委员会评估同意，教育行政部门会同公安机关可以决定对其进行专门矫治教育。　　4月24日晚，刘鹏告诉记者，警方当天向他正式通报了案件办理情况：阎某、黄某两名嫌疑人将被送往专门学校，接受一年的矫治教育。　　刘鹏说，另一嫌疑人黄某某未送专门学校，他一度不理解，经民警解释后“想通了”，“我和女儿对公安的处理结果，是满意的”。　　据了解，当地教育部门根据刘婷的要求，已为其办理转学手续。　　刘鹏希望女儿在新的环境中驱散心理阴影。他对澎湃新闻说，这段时间他一直反思家庭教育的问题，“今后一定要陪伴孩子成长”。　　（澎湃新闻记者廖艳对本文亦有贡献）

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作者：裔英男

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