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"伦理电影网",热点栏目　　五一假期房地产政策利好不断！4月末政治局会议指出，继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。　　地方层面积极响应，多地优化调整购房政策，南京都市圈9城公积金互认互贷；北京允许2套房京籍家庭可在五环外新购一套房；天津户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。　　此外，自然资源部近日发布通知提出，商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下。　　分析称，政策趋势已经明朗，重点在消化房地产库存，刺激合理住房需求释放。房地产政策的重心已经从增加多轨供给，直接拉动房地产开发投资，转向边促进销售去化，边限制过剩区域土地供给。在“消化存量房产”的政策推动之下，我们认为整个房地产产业链的投资信心都会有所恢复。　　该机构进一步指出，即使房地产开发投资在短期还会明显下降，即使不少房地产开发商的库存因为房价下降而明显贬值，但政策的方向仍然给予了具备核心竞争力的优秀企业高质量发展的重要机遇。看好交易服务商，看好物业服务龙头企业，看好在2022年之后充分换牌拿地，且历史负担消化较为充分、持有核心资产、开发品质有保证的地产开发企业。　　行情方面，地产板块节前一周回血明显。截至4月30日，自4月24日以来累计上涨9.62%，其挂钩产品——地产ETF（159707）同期表现亮眼。资金同样重视地产板块投资机会，借道ETF连续布局。数据显示，4月30日，地产ETF（159707）再获净申购623万元，连续3日吸金近3600万元！　　展望板块后市，指出，四月末政治局会议重磅定调后，行业迎来新一轮政策东风，需求端多个核心城市快速响应，供给端自然资源部要求遏制宅地供应不合理增长，同时后续或有去库存配套措施落地，加快行业筑底企稳的进程。重点关注受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企。　　就布局国资房企而言，建议重点关注地产ETF（159707）。资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成，央国企含量高！地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。　　数据、图片来源：沪深交易所、中证指数公司、Wind等。　　风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整，其回测历史业绩不预示指数未来表现。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适宜平衡型（C3）及以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP

"伦理电影网",在许多发达国家，经济增长最可靠的驱动力之一正在衰退。几十年来，移民的快速流入帮助加拿大、澳大利亚和英国等国家避免了人口老龄化和出生率下降带来的人口拖累。现在，随着疫情后边境重新开放以来涌入的人数激增，为他们提供住宿的房屋长期短缺，这种情况正--**--　　在许多发达国家，经济增长最可靠的之一正在衰退。　　几十年来，移民的快速流入帮助加拿大、澳大利亚和英国等国家避免了人口老龄化和出生率下降带来的人口拖累。现在，随着疫情后边境重新开放以来涌入的人数激增，为他们提供住宿的房屋长期短缺，这种情况正在崩溃。　　自新冠疫情结束以来，加拿大和澳大利亚已经摆脱了衰退，但他们的人民并从深层次的生活水平衰退中摆脱出来。从原始数据来看，英国去年的衰退似乎温和，但从人均角度来看，衰退程度更深，持续时间更长。　　分析显示，截至去年年底，发达国家共有13个经济体的人均经济陷入衰退。虽然还有其他因素：例如转向生产率较低的服务工作，以及新移民通常收入较低的事实。但住房短缺和相关的生活成本压力是一个共同的因素。　　那么，由移民推动的经济增长模式注定要失败吗？不完全是。　　例如，在澳大利亚，自2022年6月以来，大约100万人（占人口的3.7%）的流入帮助解决了酒店、老年护理和农业等行业的工人长期短缺问题。在英国这个接近充分就业的经济体，来自乌克兰和其他地方的移民弥补了英国脱欧后的工人短缺。　　许多发达国家的技术工人短缺意味着需要更多而不是更少的工人。事实上，美国就业市场和经济的运行比许多人想象的要火热，因为跨越南部边境的人口涌入扩大了劳动力储备——尽管移民问题将成为11月总统选举的一个关键性问题。　　虽然美国出现了广泛覆盖的合法和非法移民激增，但与加拿大的增长率相比，增长的规模实际上相形见绌。去年，这个北方国家每1000名居民中就迎来32位移民，而美国只有不到10人。　　换句话说：在过去两年里，有240万人来到加拿大，比新墨西哥州的人口还多，但加拿大为居民增加的住房几乎不够。　　加拿大的经验表明，由移民推动的经济增长是有限度的：一旦新移民超过了一个国家吸收他们的能力，生活水平就会下降，即使收入数字被夸大了。加拿大丰业银行（BankofNovaScotia）估计，生产率的增长还不到加拿大去年的人口自然增长率的三分之一，这将更符合美国的速度。　　因此，即使创纪录的人口增长保持了加拿大GDP的增长，生活也越来越艰难，特别是对年轻一代和29岁的AkankshaBiswas这样的移民来说。　　比斯瓦斯是在2022年中期抵达加拿大的，当时人均GDP在大流行后的移民热潮和加拿大央行（BankofCanada）激进的利率收紧周期中开始暴跌。　　AkankshaBiswas　　这位前悉尼人搬到多伦多，她认为那里的生活更好，生活成本更低，职业前景更好。然而，与之相反的是，她面临着更高的租金、更低的工资和有限的工作机会。　　在广告业工作的比斯瓦斯说：“实际上，我对多伦多的生活有一个完全不同的想象。价格几乎相似，但就业市场的竞争要激烈得多。”　　加拿大的劳动年龄人口在过去一年中增长了100万，但劳动力市场只创造了32.4万个就业机会。结果是：失业率上升了一个多百分点，年轻人和新移民再次受到了最严重的打击。　　比斯瓦斯把超过三分之一的收入花在每月2800加元（2050美元）的房租上，和她的伴侣分摊费用。她外出就餐的次数减少了，在家煮咖啡而不是去咖啡馆。她还推迟了生孩子或买房的计划。　　“如果我想要养家，我在这里看不到我的未来，”她说。　　虽然数百万美国人也面临住房负担能力危机，但在过去20年的大部分时间里，他们的实际可支配收入增长一直高于房价的上涨。但在加拿大却不是这样。多伦多的房价中位数现在是130万加元，几乎是美国如芝加哥这样的同类城市的三倍。　　长期的住房建设不足和几十年来的价格持续上涨，已经将资金从经济的其他部分抽到住房上。缺乏资本投资，加上企业由于劳动力成本更低而专注于扩大劳动力压低了生产率，加拿大央行（BankofCanada）表示，生产率处于”紧急”水平。　　围绕住房紧缩的焦虑日益加剧，迫使总理贾斯汀·特鲁多（Trudeau）的政府缩减了移民雄心，停止了永久居民目标的提高，并首次对临时居民的增长施加了限制。　　加拿大现在的目标是在未来三年内将临时外国工人、国际学生和庇护申请者的人数减少20%，即大约50万人。预计这将使2025年和2026年的人口年增长率减少一半以上，达到平均1%。　　与此同时，比斯瓦斯和她的伴侣放弃了他们在加拿大的尝试，搬回了墨尔本，他们认为在那里，他们可以以低于多伦多一居室的价格支付一套两居室公寓。　　但生活也不会轻松，因为许多相同的压力正在发生，澳大利亚面临着人们记忆中最严重的住房危机。　　公寓和联排别墅的建筑许可证的发放正接近12年来的最低水平，建筑业工作因缺乏熟练工人仍然大量积压。政府试图通过增加移民数量来填补劳动力供应缺口，但却发现这让问题变得更加严重。　　就像加拿大的经历一样，人口膨胀不仅加剧了住房需求，也掩盖了经济中的潜在弱点。　　自2020年疫情引发的短暂衰退以来，GDP每个季度都在增长，但按人均计算，GDP在2023年最后三个月连续第三个季度收缩，这是自20世纪90年代初经济衰退以来最严重的下降。　　高盛集团（GroupInc．）表示，按绝对值计算，澳大利亚的人均GDP现在处于两年来的最低水平。与美国相比，这是”严重的表现不佳”，可能会刺激失业率上升。　　对缺乏住房、飙升的租金和飙升的房价的担忧促使安东尼·阿尔巴内塞的执政工党政府严厉限制学生签证。　　澳大利亚正面临着人们记忆中最严重的住房危机。　　澳大利亚最大的银行澳大利亚联邦银行（CommonwealthBankofAustralia）首席经济学家斯蒂芬·哈尔马克（Halmarick）说，”多年来，事实证明，大量移民对澳大利亚有积极影响。但在非常短期内，你可以看到，它正在给租金和房价带来上行压力，这显然是许多人担心的问题，对一些服务的需求正在出现粘性通胀。”　　邻国新西兰也在努力应对类似的头痛问题。　　政府上个月立即改变了一项就业签证计划，引入了英语要求，并降低了一系列低技能职位的最长持续居留时间，理由是净移民”不可持续”。移民部长埃里卡·斯坦福（EricaStanford）当时在声明中说，这些变化是”创造一个更智慧的移民”计划的一部分，该计划”是自筹资金、可持续的，并更好地管理风险”。　　作为成为永久居民的途径，30岁的CalvinJurnatan作为去年12月从印度尼西亚搬到悉尼学习建筑设计。几个月过去了，他仍然没有工作。其中一个原因是，移民要想获得资格认可，需要经历漫长而昂贵的过程。　　Jurnatan未能在建筑业找到兼职角色，尽管该行业在技能短缺名单上排名靠前，特别是在政府制定了到2029年建造120万套新房的雄心勃勃的目标之后。业内人士表示，这一目标看起来越来越不可能实现。　　Jurnatan感到沮丧，他已经停止寻找建筑行业工作，而是在更容易找到角色的零售部门寻找工作。他在做一些自由摄影来维持生计，他说他不会向他的家人和朋友推荐澳大利亚。　　“人们在挣扎，”他说。“我在挣扎。这里物价并不便宜，每个人都需要非常非常努力地工作。所以，当人们打电话问我，‘嘿，现在在悉尼生活得怎么样？’我告诉他们真相。”　　独立智库澳大利亚经济发展委员会（CommitteeforEconomicDevelopmentofAustralia）在最近的一份报告中发现，2011年至2021年期间，最近的移民和澳大利亚出生的工人之间的时薪差距有所扩大。平均而言，在澳大利亚居住2至6年的移民的收入比在澳大利亚出生的类似工人少10%以上。　　CEDA的高级经济学家安德鲁Barker说：”不能最好地利用移民的技能会带来巨大的成本。”　　在欧洲，德国最大的经济体也出现了人均经济衰退，其背景是大量寻求庇护者、住房短缺和经济低迷导致的政治紧张局势加剧。分析显示，法国、奥地利和瑞典也在人均经济衰退之列。　　在英国，创纪录的移民水平也开始给经济带来压力。去年下半年的技术性衰退导致整体GDP下滑0.4%，但如果将人口因素考虑在内，衰退时间更长，程度更深。自2022年初以来，人均GDP下降了1.7%，在七个季度中有六个季度下降，另一个季度停滞不前。　　自疫情以来，英国接近充分就业。由于超过85万人退出劳动力市场，移民帮助雇主填补了广泛的工人短缺，特别是在卫生和社会护理部门。　　财政研究所（InstituteforFiscalStudies）所长保罗约翰逊（PaulJohnson）表示：”我们在2010年代看到的增长中，有很大一部分归因于净移民。””就经济的整体规模而言，这真的很重要。真正很难说的是净移民对人均数字产生了什么影响。”　　自2010年初以来，英国GDP增长了23%。在人均基础上，12%的产出增长远没有那么明显。　　在同一时期，人口激增，估计增长了11%，即近700万，达到6900万。国家统计局（OfficeforNationalStatistics）预计，在最新的人口预测中，到2036年，这个数字将达到近7400万，目前预计增长将更快。它在1月份表示，2021年至2036年期间预计超过90%的人口增长将来自移民。　　约翰逊说：”如果我们没有这么多的移民，住房将比目前更便宜，可能会相当便宜。””但与此相反的是，考虑到我们所知道的人口规模，我们根本没有建造足够的房子。”　　英国脱欧后的移民体系旨在阻止来自欧洲的廉价劳动力，并优先考虑高技能工人。然而，政府允许一些外国工人更容易进入受短缺影响的行业。　　伦敦经济学院（LondonSchoolofEconomics）劳动力市场经济学家艾伦·曼宁（AlanManning）说，”这些短缺实际上几乎总是由糟糕的薪酬条件造成的，尽管雇主会告诉你，这都是技能问题。””然后他们开始抱怨‘我们负担不起更高的工资，所以我们必须有移民，这样我们才能保持现有的工资。”　　在预计今年晚些时候举行的大选之前，住房和公共服务面临的压力越来越大，引发了选民对里希·苏纳克（RishiSunak）执政的保守党政府的反弹。其支持大幅流向右翼民粹主义政党改革英国党（ReformUKparty），他们承诺”净零移民”。而保守党在18至24岁的年轻人中的支持率为一个位数，他们将住房问题作为他们的第二大问题。　　反对党工党（Labourparty）承诺进行”闪电战”，计划改革以开展建设，并限制移民，因为人们普遍预期工党将在选举中取得压倒性胜利。　　注：房价中位数为基于工作场所的年度总收入中位数的倍数　　人口更多的人缺乏房产，导致英格兰和威尔士的房价达到平均收入的8倍以上，伦敦为12倍。1997年时，分别为3.5倍和4倍。供应不足也导致租金在过去12个月里以创纪录的速度飙升，加剧了英国年轻人的生活成本危机。　　官方数据显示，2022-23年，英国住房供应增加了23.44万套住房，远低于满足巨大需求所需的水平，也低于保守党在上一次选举中承诺的到2020年代中期实现每年30万套住房的目标。　　富时250指数成份股公司CrestNicholson的首席执行官彼得?特拉斯科特（PeterTruscott）表示：”如果我们希望通过投入更多的人来增长GDP，那么我们需要更多的住房。”　　然而，英国房屋建筑商和政府一直在努力将新房建设提高到所需的水平。“邻避派”（nimby）利用一种限制性的规划体系——“不要在我的后院”（notinmybackyard）——来阻止当地的发展，而执政的保守党（Conservatives）改革该体系的努力也因担心在他们南部农村的心脏地带遭到反弹而失败。　　官方数据显示，2022-23年，英国住房供应增加了234400套住房，远低于满足巨大需求所需的水平。　　”在英国，我们有一个完全功能失调的计划系统，”特拉斯科特说。”40年来，房屋建设从来没有这么糟糕过，在过去几年里，规划的下降速度相当惊人。”　　尽管工党的计划让他感到鼓舞，但他警告说，需要两届议会任期才能有所改变，因为供应链限制将防止新房的即时”洪水”。　　英国、澳大利亚、加拿大和类似经济体的选民看到自己的生活水平倒退的时间越长，他们对快速移民计划的反对就越强硬。要想持久解决问题，就需要政府出台政策，尤其是在住房方面，让潜在移民和现有人口相信移民带动的经济增长带来的好处。股市回暖，抄底炒股先开户！智能定投、条件单、个股雷达……送给你>>海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP

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作者：允伟忠

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