1996年新版金银瓶:中国海警在南海休渔海域同步执法行动

来源:央视新闻 | 2024-05-18 21:45:57
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"1996年新版金银瓶",文丨高瑞东 王佳雯  一、房地产“一揽子”优化方案落地  房地产政策持续优化。2024年4月30日,政治局会议提出要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。在此之前,相关政策陆续的出台已经进行了前期铺垫,比如2023年7月份,人民银行为8个试点城市,提供合计1000亿元租赁住房贷款支持计划,以支持当地住房租赁经营主体收购存量住房。  从地方行为来看,去年四季度以来,各地推进政策优化的速度加快,并因地制宜创新了调控方式。在渐次放开限购等政策以外,多地推出住房“以旧换新”政策。截至2024年5月15日,全国已有超过60多个城市或地区,推进住房“以旧换新”政策。从运行机制来看,大致分为三大类,按政策强度由高到低排序分别为:  (1)地方国企收购,比如郑州城发,依据《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案(试行)》通知,郑州已启动二手住房收购试点工作。(2)住房补贴或其他优惠,比如苏州、南京等地在2023年下半年以来多次给与购房者一定补贴或契税减免等优惠;(3)引入中介代卖。比如上海,购房居民与房企达成购买新房意向,再将旧房委托给中介出售,若旧房未能出售,则可撤回购新意向。  新“一揽子”去库存方案,最大的亮点在于形成了政策组合拳。政治局会议的表态意味着,政策由点及面,全国范围内住房去库存的大幕拉开。而此次房地产政策吹风会,各部委之间协调配合,相应推出了具体的方案,这一套方案的亮点在于形成了政策组合拳。  (1)需求侧限制性条件放松:全国范围内调整首套房和二套房首付比例下限,分别降至15%和25%;下调住房公积金贷款利率0.25个百分点,5年以下(含5年)和5年以上首套房公积金贷款利率下限调整至2.775%和3.325%;取消全国层面首套和二套住房商业性贷款政策利率下限。  (2)供给端地方政府主导收储:提出“商品房库存较多的城市,地方政府可以以需定购,酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”,继续“打好商品住房烂尾风险处置攻坚战”,推进“消化存量商品房”重点工作。设立3000亿元保障性住房再贷款,鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房,预计将带动银行贷款5000亿元。  (3)缓释行业相关主体风险:在广泛调研的基础上,准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施,支持地方政府从实际出发,酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地,帮助企业解困。  二、向前看,还有哪些政策值得期待?  从细节来看,后续政策加码空间仍会有更多期待。其一,本轮去库压力相对更大。一方面,截至2024年4月,住宅类商品房待售面积接近3.91亿平,略低于上一轮的高点4.66亿平。但由于销售量急剧下滑,导致库存去化周期被动拉长。上一轮库存高点发生在2016年2月,库存去化周期为21.6个月左右,截至2024年3月,本轮库存去化周期已经攀升至22.4个月。另一方面,居民存量债务杠杆更高。2016年居民杠杆率季度均值为42.7%,而截至2024年一季度末,居民杠杆率已经攀升至64%,高出21.3个百分点。这意味着居民加杠杆的空间并不如2016年那一轮充足。对应地,则是需要来自政策端的更大力度地托底。  其二,不少地方在实操中已经落实了相关政策。在全国范围内取消购房首付比例和贷款利率下限,其本身是具有弹性的。2022年9月29日,人民银行、银保监会发布通知,决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府,可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。不少地市在执行政策的时候,已经把房贷利率下调至LPR减一定点数。首付执行比例的实际执行也是类似情况。而市场对地方政府真金白银收储的期待较高。但从此次政策的表述来看,“酌情以合理价格收购部分商品房”,且要求“以需定购”,第一批资金安排了3000亿保障性住再贷款,用于支持以上事项。  因此,对后续政策加码空间的期待,以及政策落地的效果,才是当前市场行情持续性和强度的核心定价逻辑。具体来看有三个关注点。  关注点一:保障性住房再贷款,如何用?此次人民银行创设的保障性住房再贷款,其运行机制大致为人民银行给商业银行提供资金,而商业银行提供一定的足额合格质押品。其后,商业银行向地方国企投放一定额度资金,地方国企在市场上收购存量的已建成未出售商品房,转为配售型或配租型保障性住房,前者可供出售而后者则从后续运营中获取收益。  参考上一轮去库存经验,上一轮库存周期中,商品房住宅待售面积高点是2016年2月73931万平,去库持续到2019年11月低点49221万平,去化率约在33%左右。按照这一比例,2024年4月末为39088万平,需要去库12899万平。当前百城样本住宅均价约为1.6万/平,需要资金约2万亿元,若购房折扣率为70%,则需要资金1.4万亿元。  从目前的资金安排来看,资本金部分为再贷款3000亿元,加上撬动信贷资金5000亿元,合计体量8000亿元。保守方案下,考虑能有较大的购房折扣,如上文假设的70%,且资金用于化解狭义库存压力,则已公布的资金体量相对而言尚可,但其力度还不足够。通常而言,政策会自上而下推进,会需要等待一轮自下而上的数据反馈,大概率会根据第一批资金落地情况再进行调整,后续加大力度仍可期待。  关注点二:政策落地的效果。政策的执行主体为地方政府,博弈核心在于潜在回报率与资金成本之差。从2008年美国经验来看,美国财政部接管美国两大住房抵押贷款公司房利美和房地美,打击面是全国性的。而本轮政策责任落实给地方,潜在的问题是不同地方执行力度和推进效果存在差异。  从地方主体的诉求考虑,其参与落地政策的积极性受到两方面影响:其一,到位资金能否帮助存量资产盘活,缓解债务压力;其二,从运行项目的角度,需要考虑收储的潜在收益是否大于借贷成本。收储的潜在收益>借贷成本,即(租金回报率+增值空间-运营成本)>借贷成本,从不等式左右两端来看,运营成本比较稳定,增值空间并不是收储早期所重点关注的问题,则主要变量来自于租金回报率和借贷成本。  静态来看,主要一线和热门城市的租金回报率并不高,2024年4月份,上海、北京、深圳、广州、天津、成都的二手房租金回报率分布在[1.43%,1.75%],均值为1.66%。但这并没有考虑收储的“折扣”优惠,假设可以以7折进行收购,则租金回报率可以达到2.37%。扣除运营成本后,考虑到政策优惠类再贷款工具的利率较低且通常有财政贴息,那么依然存在一定的获利空间,从而激发地方主体行为。  关注点三:“供给侧”去库存的另一层含义。2024年4月29日,自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》,要求商品住宅去化周期超过36个月的城市,应暂停新增商品住宅用地出让;去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市,要按照“盘活多少、供应多少”的原则,根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回)动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。  从数据来看,对于商品住宅库存压力较大的城市,房企对当地土拍市场参与度已经下降。去化月数超过36个月的城市,样本数20个,2023年土地出让宗数约为29宗;去化月数低于36个月的城市,样本数47个,2023年土地出让宗数约为56宗,高出近一倍。  地方主体“收储”看似是在需求端发力,实际上仍是供给侧政策,主要起到的作用是减少市场上的住房供应,缓和供需矛盾。而土地端的供给侧改革若能加强配合力度,则更有利于强化政策效果。对此,更优的政策组合为进一步缩减地方土地供给,而以专项债、增发国债转移支付、财税改革等方式补充地方财政收入,在实现化解存量债务的同时,兼顾地方经济发展。  三、资本市场如何反应?  股债市场已经对政策的优化调整进行定价。随着地产政策逐步优化调整,资本市场对此反应较为积极。股票市场,4月份以来(基期为2024年3月29日,即当月最后一个交易日,截至2024年5月16日),上证综指累计上涨2.67%,房地产行业指数则获得超额收益,其中A股房地产指数累计上涨4.96%,恒生综合房地产建筑行业指数累计上涨16.58%。  债券市场,交易所地产债指标券比如21金地04,20龙湖06,年初以来(基期为2023年12月31日,截至2024年5月16日)分别累计上涨25.41%、40.34%,21万科04出现主体层面风险但也直接受益于地产政策调整,4月下旬以来净值较低点反弹28.97%。  新“一揽子”方案推出,市场表现存在分歧。2024年5月17日,股票反馈最为积极,房地产ETF上涨9.49%。商品中含供给缩减预期的纯碱期货主力合约上涨7.72%,更贴近竣工端的玻璃期货主力合约上涨3.74%。  债券市场,30年国债活跃券230023.IB,对政策反馈相对克制。早盘因《金融时报》措辞而大幅上行,日内经历了超长期国债招标(偏利空)、经济数据公布(偏利多)、房地产政策发布(偏利空)等事件冲击,尾盘成交利率在2.5780%附近。考虑到收盘利率并未突破早盘利率冲高后的高点,因此全天来看,对于地产政策的反馈相对克制。  后续来看,政策的优化调整对市场的影响通常有两个阶段:第一个阶段更多体现的是政策不确定性的下降带来风险偏好的回升。第二个阶段需要时间验证,需要更多的数据来印证政策效力。政策利好地产竣工和后周期相关个股的市场表现,预计对地方国资性房企、地方主城投平台的基本面的提振效果也较好。  (作者高瑞东,系首席经济学家,王佳雯为高瑞东团队成员。文章首发于作者微信公号“高瑞东宏观笔记”,原标题:《高瑞东王佳雯:如何理解房地产“一揽子”优化方案?》,界面新闻获授权发布。文章仅代表作者观点。)股市回暖,抄底炒股先开户!智能定投、条件单、个股雷达……送给你>>海量资讯、精准解读,尽在新浪财经APP

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"1996年新版金银瓶",
作者:燕学博



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