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"性生片30分钟",　　经济观察报 记者 丁文婷 2月26日，2024年全国考研初试成绩公布。　　不少考生开始为复试作准备。同样忙碌的还有北京师范大学研一学生古明，他正准备给高分的考生进行复试辅导。虽然研一课时紧凑，但古明仍和许多同学一样，在研究生入学不久就开始了兼职。　　2014年起，北京师范大学不为部分专业硕生提供宿舍，2020年之后，这一范围扩大至北京师范大学北京校区的全体专硕生。考上专硕，即需租房，虽然对此早有预期，仍有不少同学选择兼职以减轻经济负担。　　“学校附近的单间，合租价格在2000—4500元，2000元的单间几乎只能放下一张床，走路都困难。”古明选择了一间3000多元/月的三室合租房，加上生活费，一个月花费接近6000元，一年的花费是学费的6倍。　　近年来，越来越多的高校提出不再为非全日制、定向就业或一些特定专业的硕士研究生提供宿舍。一些学校开始不再为全日制专业硕士生提供校内宿舍，其中包括北京大学、复旦大学、南开大学、北京师范大学、南京大学等多所知名高校。　　根据教育部公布的数据，2016年，全国研究生招生数为66.71万人，2022年，研究生招生人数扩至124.25万人，几近翻倍。2022年，我国在学研究生已达365万人，总规模位居世界第二。　　不少高校早已在老校区之外建设新校区，但随着时间推移，这些位于郊区的新校区也不堪重负。当新、老校区都已“满负荷”运转时，学校和学生应该何去何从？　　“超载”的老校区　　2023年8月，上海师范大学研一新生小张在开学前一周得知，由于徐汇校区的宿舍紧张，还有260多名研究生新生未能安排到床位。她立即打电话给宿舍园区中心咨询，老师告诉她，会尽量将研究生新生们安排在徐汇校区，目前已经在动员没有课的学生回到奉贤校区住宿。　　2023级研一新生小杨也遇到了同样问题，去年临近开学，辅导员告知，宿舍紧张，可能无法给她分配在徐汇校区的宿舍，让她做好心理准备。“研究生所有的课都在徐汇校区，奉贤校区距离徐汇校区40多公里，往返上课不现实。”小杨是上海本地人，但家在郊区，离徐汇校区单程超过一个半小时，试着通勤了一个星期后，终于等到一位毕业的学姐退宿，小杨入住了徐汇校区宿舍。　　上海师范大学一位辅导员告诉经济观察报，徐汇校区是老校区，宿舍数量相对少，近几年越来越紧张。学校的方案是，尽量劝上海本地生源走读，特别远的学生先行登记，如果有新床位空出，再按照学生家里路程远近分配。　　同样无奈走读的小西是上海音乐学院一名本科生，他表示，对上海户籍的学生，学校只给家住外环以外的学生提供宿舍，外环以内的学生需要每天走读上课。但即使住在外环内，自己每天也需要花一个小时才能到达学校。　　一家宿舍型长租公寓企业的相关负责人林凡几年前就感受到高校宿舍的短缺。2019年，复旦大学和同济大学几乎同时联系到林凡所在的企业，希望租赁公寓作为研究生和留学生的宿舍。此后几年，仅上海就陆续有7所高校与其沟通，希望租赁长租公寓做宿舍。　　他对其中一所学校的紧迫情况记忆犹新，该学校不仅租赁了周边职业技术院校的空余宿舍，更是在几年前就通过提供补贴的方式鼓励本科生自行解决住宿。该所高校为了最大化利用空间，将宿舍楼的厕所都加到宿舍房间中，这样每层楼的两个盥洗区也可以被改成宿舍房间。　　近几年，在上海的高校里，学生宿舍紧张是普遍现象。　　一家长租公寓的相关人士告诉经济观察报，2022年，他们在浦东的一个宿舍型公寓接收了上海某高校250多名硕士生。从看房到签约，只花了不到一个星期的时间，该高校因为宿舍长期不够住，租用了一所大学的一幢宿舍楼供学生居住，2022年，这所大学的宿舍也不够住了，便把这栋宿舍楼收回自用。该高校只能临时在校外找宿舍。两年后，这所高校租赁的房间数量比2022年增加了20%。　　　　新校区也不够了　　21世纪之初，中国许多高校都流行去远郊建设新校区，分摊、缓解老校区的教学和住宿压力。这些新校区普遍远离市区，占地面积较大。　　据经济观察报不完全统计，包括上海松江大学城、奉贤大学城、北京良乡高教园区、北京昌平区沙河高教园区、南京仙林大学城等，均建设于2000年—2005年间。如今，近20年的时间过去，这些新校区也近乎“满负荷”。　　上海奉贤大学城位于奉贤区海湾镇，毗邻海边，距离市中心人民广场超过50公里。上海奉贤大学城聚集了华东理工大学、上海师范大学、应用技术大学三所高校，也因位置偏僻，被学生戏称为“奉大荒”。　　但就是这个师生眼中“地广人稀”的大学城，也面临着宿舍紧缺的问题。　　一名上海应用技术大学的教师介绍，去年开始，学校的宿舍楼开始大规模装修改建，原本4人间宿舍被改为5人间。“一共有20多栋，其中1—10号楼都进行了4改5的操作”。上海师范大学也对奉贤校区的部分宿舍楼进行扩容改造，部分宿舍4人间被改为8人间。　　类似情况也在上海其他郊区大学城出现。位于上海松江新城区西北角的松江大学城，占地约8000亩，是中国规模较大的大学园区。松江大学城内入住了上海外国语大学、东华大学、华东政法大学、上海对外经贸大学等7所高校的新校区。　　林凡的项目还未开业，就已经有3所松江大学城高校的相关负责人找上门来。林凡说，学校的需求很简单——整个园区或者整栋楼租给学校用作学生公寓。　　其中一所知名院校的负责人短时间内到访了三次，他正急切地为2024年9月开学的本科生找寻宿舍，林凡由此得知，松江大学城建成已近20年，7所学校的学生都住在松江大学城的6个宿舍园区中，目前几乎全部满员。　　同样地处外环外，被戏称为“闵大荒”的华东师范大学闵行校区宿舍楼也面临着一定压力。华东师范大学闵行校区一位教职人员告诉经济观察报，从2023年开始，华师大闵行校区开始对延毕但仍住在学校的学生进行排查和腾挪，如果有特殊情况需要住宿的，需要由辅导员向学校申报。　　同时，学校将原本给青年教师和辅导员的一些宿舍进行整合，鼓励老师们退宿，将这些房间重新改造为学生宿舍。为了鼓励一些在读博士生腾出宿舍，学校甚至提供给愿意退宿的博士生一些现金补贴。　　近几年，高校解决宿舍紧张问题的方法无非几类。　　一些学校将教职工的宿舍腾挪出来给学生住，给教职工租赁校外的住所；或者直接给学生在校外租赁宿舍；一些学校对宿舍进行改造扩容，想办法挤出更多的房间和床位。　　有条件的学校则在近两三年间开始新建宿舍。经济观察报注意到，仅2023年至今，就有上海师范大学、上海理工大学、上海政法大学等学校宣布开工新建学生宿舍楼。上海理工大学不久前表示，10年间，通过新建和改造学生宿舍，新增床位数4100个，大大缓解了学生住宿紧张问题。　　专硕生何去何从？　　当高校的基础设施建设无法跟上扩招步伐，不再向部分硕士研究生提供宿舍成为无奈却快捷的方法。　　复旦大学在2019级的招生简章中就明确提出，不再给专硕生提供宿舍。华中科技大学也在招生简章中表明，2021级开始，只为专硕提供一年住宿。南京大学原则上也不再给2023级专业学位硕士研究生提供校内住宿，但学校给予全日制专业学位硕士研究生适当的交通补贴。　　据经济观察报不完全统计，已经公布2024年招生简章的学校中，就有北京大学、北京师范大学、南京大学、南开大学、复旦大学等一众知名高校明确不再给专硕生提供宿舍。　　为了解决全日制专硕生的住宿问题，一些学校也在协调社会力量。2019年，复旦大学租赁了距离学校6公里的爱久公寓，对学生而言，入住爱久公寓一年的租金只需要1600元。但除了贫困生，学校只为研一的学生提供一年住宿。　　住校外公寓，通勤时间成了最大困扰。复旦一名在读研究生表示，虽然学校在工作日配备了定时班车，但班车时间和自己的上课时间不完全匹配。许多学生还是选择自己通勤，而从公寓到复旦邯郸校区需要换两趟公交车或地铁，单程时间接近1个小时，等车加上坐车时间比每天上课时间还要长。　　即便如此，也只有约一半的专硕生可以成为入住爱久公寓的“幸运儿”。一位未能入住爱久公寓的复旦法学研究生小影表示，复旦专硕要抽签，命中率在55%左右。没摇到号的学生能够领到每月800元的补贴，共计10个月。　　“补贴几乎是租房的零头，学校附近合租单间的租金几乎都在3000元左右。”小影算了算，三年法学专硕的学费在12万元左右，加上房租和生活费，读研的花费超过30万元。　　宿舍的紧张也使得住宿条件受到挤压。一位复旦博士生告诉经济观察报，自己在华师大读研期间，住在学校租赁的校外公寓楼中，8个学生需要共用一个卫生间，夏天，因为洗澡而争执时有发生。现在他在复旦读博，宿舍的厕所6个人共用。他担忧的是，有传言称，由于宿舍紧张，可能博士生也将无法换到单人间去。　　上述华东师范大学的教职人员也表示，因为宿舍紧张，博士生单人间的住宿传统在今年被打破，部分博士生也会分到双人间。　　研究生宿舍供需失衡与近年来我国专业硕士研究生的大规模扩招密不可分。根据中国教育在线发布的《2024年全国研究生招生调查报告》，我国专硕招生人数从2012年的19.7万增长到2021年的64.9万。教育部数据显示，2022年，全国专业学位硕士招生近70万人，占比超过60%。　　教育部学位管理与研究生教育司司长任友群表示，将以国家重大战略、关键领域和社会重大需求为重点，进一步提升专业学位研究生比例，到“十四五”末，将专业学位硕士研究生招生规模扩大到硕士研究生招生总规模的三分之二左右。同时，大幅增加博士专业学位研究生招生数量。　　　　社会资本入局高校宿舍　　2024年1月18日，国家发改委等七部门联合印发《关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》，提到要运用新建宿舍、改造存量宿舍等方式多渠道扩大学生宿舍资源。其中“鼓励高校通过购买、租赁学校周边的人才公寓、商住楼等社会用房，补充宿舍资源”一经提出，便引发了公寓产业领域的关注。　　上海某高校的一位研究生处处长表示，此前，对于高校租赁校外社会房屋用做学生宿舍，虽然许多高校都这么操作，但一直没有相关政策明确。　　林凡对政策的出台有些欣喜，在租赁方面，高校的出价能力是“完全没有问题的”，甚至比同时接触的企业报价还略高。在他已经合作和洽谈的项目中，根据不同地理位置，学校能给出的租金价格在700—1000元/间不等，高于他的预期目标。　　同时，文件提到“鼓励高校购买”也意味着项目又多了一条退出路径，但林凡仍然充满困惑，政策太新了，相关情况尚不明确。“比如在购买方面，学校愿不愿意买，学校作为财政补贴的单位，有没有钱买，以什么样的商务条件购买，都是未知数”。　　在欧洲一些国家，学生公寓的投资和运营是长租公寓企业的一个重要赛道，但在中国，这样的商业模式仍然未引起资本的足够关注。　　一位知名长租公寓投资机构负责人表示，长租公寓投资关键要看退出的通道和方式，目前中国学生宿舍在这方面尚不清晰。　　如果以大宗交易的方式卖给学校，在当前政策和市场环境下，退出通道的确定性不够，这也会导致资本募资的难度增加。　　“蛋糕”的大小也是资本方和长租公寓企业方对投资和运营学生宿舍的顾虑。　　林凡表示，虽然从数量来说，学校对公寓房间的需求量并不算小，但这样的需求和矛盾仍然集中于一些一二线城市的高校，“我们拿项目调研的时候，将高校需求作为一个考虑因素，但只是一个很小的因素。他以自己在一个大学城附近的项目举例，“假如只有大学城的需求，我们绝对不会做这个项目，我们70%的目光还是聚焦在周边的企业和产业”。　　（应受访者要求，文中林凡、古明为化名）

"性生片30分钟",中房报记者陈标志海南报道●大部分房企对市场持悲观态度；●建议海南房企用好用足政策；●市场回暖取决于信心；●预判今年市场仍处于低位；3月6日下午2时许，海口威斯汀酒店二楼会议室，两扇厚实的大门被工作人员关上。这里即将举行一场“特别”的会议：由海南省房地产--**--中房报记者陈标志海南报道●大部分房企对市场持悲观态度；●建议海南房企用好用足政策；●市场回暖取决于信心；●预判今年市场仍处于低位；3月6日下午2时许，海口威斯汀酒店二楼会议室，两扇厚实的大门被工作人员关上。这里即将举行一场“特别”的会议：由海南省房地产业协会副会长以上单位主要负责人参加的“闭门会”。此类高规格“闭门会”不是每年都开，这也是继2020年海南房企“闭门会”之后，第二次举行“闭门会”。经海南省房协同意，中国房地产报记者以列席身份旁听了会议。“在很重要的时间节点，或者遇到急需商议和解决的问题，房协才会组织召开高规格的‘闭门会’。”海南省房协一名主要负责人告诉记者。整个“闭门会”持续了40分钟左右，会议的主要议题是对当前房地市场形势的分析和研判，细节谈及了“保交楼”、纾困资金及企业“白名单”等内容。“保交楼”任务仍艰巨“现在大部分企业感觉市场越来越困难，特别是一些郊区盘、文旅盘，整体形势不太好，全国也是这样的情况。”海南省房协执行会长赵沨在“闭门会”上称，这种内部交流很有必要。赵沨在发言中提到了春节后上班的第二天，海南省住建厅主要领导到访海南省房协，并与海南房企代表进行了座谈。他认为，这次走访调研，一方面是政府部门对海南房企的鼓劲加油，另一方面也想了解房地产一线最真实的情况和企业呼声。“政府部门主要负责人所了解和掌握到的市场情况，与一线情况有一定偏差，因此房协也要求房企尽快提交相关数据供政府部门参考。”赵沨说。话题有些沉重，会长发完言后，会场陷入沉静。“要么就举手，要么就沙场点兵。”海南省房协秘书长王路双手捧着话筒，站在台前说道。某大型房企海南区域负责人接过了话筒并表示，如果市场仍一直低迷，企业都会面临同样的困境。该房企负责人提到了“保交楼”问题。在海南，部分房企仍然面临着“保交楼”的艰巨任务，单个房企“保交楼”任务多达数千套，涉及众多购房家庭。“就我们而言，这两年我们也完成了几千套‘保交楼’任务。”该负责人认为，当前“保交楼”仍是一些“出险”房企的首要任务。“政府对企业‘保交楼’的支持主要是信心确立。”该房企负责人称，政府职能部门对项目销售资金的监管使得企业有“回血”功能，资金真正用在项目建设上，保障房子及时交付到购房人手中，这是最大民生。“市场情况不好，银行又开始‘断奶’，企业再大也会轰然倒下。”他认为，市场的悲观情绪仍在蔓延，加上金融机构在资金支持上的收窄，行业只能越来越艰难。不过也有与会者表示，楼市普遍低迷是不争的事实，但是信心很重要，“大家要群策群力，共渡难关，挺过今年，明年的形势可能会有转变。”“第一排是‘出险’房企”“从目前来看，市场还是比较悲观的，今天坐在第一排的基本上是‘出险’房企。”另一家大型房企海南区域负责人自嘲式的开场白，引起与会人员共鸣。他分析称，就全国房地产市场形势而言，房地产项目新增开工面积回到了2018年水平，销售大致回到了2016年水平。“下行的过程中一些品牌房企仍有继续‘出险’的可能，这种情况应该引起足够重视。”具体到海南房地产市场，上述大型房企海南区域负责人称，根据相关数据，今年一二月份海南房地产市场下滑较快，包括海口、陵水热点区域。“这不仅与市场供需有关，还与客户本身对市场的信心有很大关系。”上述大型房企海南区域负责人称，目前三亚市场情况还算好，但他不知道这种低迷趋势会不会进一步蔓延。锦诚·海岛服务商提供的一份统计数据显示，2023年，海南全省市场化商品住宅的供应面积仅为476万平方米，但备案成交708万平方米（源于早期成交的滞后备案——记者注），备案成交68075套房，备案均价17984元/平方米。2023年，海南市场化商品住宅成交面积比2021年下降了21.42%，比2022年增长了6.26%；成交金额较2021年下降了17.39%，较2022年增长2.62%。值得注意的是，2023年商品住宅的供应面积比2021年、2022年分别下降了46.38%、2.73%。另外，海南商用物业库存量较大，“环岛”9市县商用物业狭义库存284万平方米，平均去化周期需21月；广义商用物业库存1179万平方米，其中海口突破400万平方米，三亚、万宁、儋州突破100万平方米，按9市县平均去化速度计算，去化周期89月。王路分析认为，2023年海南市场化商品住宅供应下滑，成交小涨，全年呈现“前扬后仰”的趋势。市场回暖信心更重要房地产经历低谷后，市场转暖也是必然趋势。这也是此次“闭门会”与会者的共识和期待。其中，市场信心更为重要。此次“闭门会”上，房企代表还提出两点建议：一方面是用好企业纾困资金；另一方面是项目“白名单”能报尽报，用好用足政策。“去年，我们在云南的项目交付了100多万平方米，基本上都是靠纾困资金解决。”某头部房企海南区域负责人表示，将现有的政策用好，一起度过行业“寒冬”。记者了解到，海南省住房和城乡建设厅、国家金融监督管理总局海南监管局表示，将一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。截至3月6日，海南已推送第一批31个房地产融资“白名单”项目，其中民营和混合所有制房地产企业开发的项目16个；已推送的31个“白名单”项目中，有17个已完成审批和签订贷款合同，累计发放融资余额17亿元。另据了解，海口市目前已受理第二批70个房地产融资申请项目，融资需求约385亿元。不过有房企负责人表示，借助纾困资金或企业“白名单”融资，相当于企业以一个最低状态去过渡，房地产行业要真正度过“寒冬”，仍然需要一个稳健的市场环境，以及对市场的足够信心。“如果有机会的话，能不能通过协会平台，发挥政府与企业桥梁纽带作用，组织一场政府主要领导与房企的沟通交流。”一房企负责人称，“很多地方有省委书记、省长‘早餐会’这可以听到一线的声音，获得的信息更准确，与汇报材料不同。”股市回暖，抄底炒股先开户！智能定投、条件单、个股雷达……送给你>>海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP

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作者：尾英骐

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