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"理论动漫片",　　文/乐居财经严明会　　今年前四月，国贸地产以87.1亿元的全口径销售额，位列克而瑞1-4月中国房地产企业销售榜TOP100的第31名。　　意味着，即便地产规模仍在下行，但这家近两年来大踏步向前的厦门国资房企，基本上稳住了自身在行业的排名。　　同样在克而瑞的排行榜，2023全年，国贸地产就以525.4亿元的全口径销售，排入第29位。而在2022年，国贸地产的行业排名还无缘前50。　　近两年地产下行，部分国资房企逆势扩张，国贸地产是其中的一员，其自2021年从上市平台剥离后，规模的增长肉眼可见。　　期间，也伴随着较为频繁的人事换防。去年7月，国贸地产发布董事长、法定代表人变动公告，宣布任命郑玮为国贸地产董事长，免去林希的国贸地产董事长职务，法定代表人也变更为郑玮。　　林希目前为国贸地产集团董事长、法定代表人。股权结构上，国贸地产集团持股国贸地产47.74%，剩余52.26%则由厦门国贸控股持有。国贸地产集团则由厦门国贸控股全资持有。　　郑玮除了是国贸地产董事长，也担任国贸地产集团经理一职。　　人事变动和规模诉求是硬币的一面，其近日披露的年报，展示了国贸地产规模扩张的另一面。　　4月30日，厦门国贸房地产有限公司（以下简称“国贸地产”）发布的2023年度报告显示，去年，国贸地产实现营业收入212.85亿元，实现净利润5.14亿元，实现归母净利润3.38亿元。同比2022年均有不同程度的增长。　　而今年的一季报显示，国贸地产1-3月营业收入33.07亿元，微增4.55%；净利润9649.5万元，同比下降33.79%；归母净利润1.17亿元，同比下降17.6%。　　与众多房企同行一样，整体市场环境对国贸地产的影响也有所体现。　　2023年，国贸地产的“三费”均有所增长，其中，销售费用6.96亿元，同比增长45.91%；管理费用4.73亿元，同比增长15.65%；财务费用2.9亿元，同比增长48.72%。　　拆分来看，国贸地产过去一年在销售营运费用、人员成本、广告及宣传费用等方面都有不同程度的增长。楼市低迷，行业去化难度加大，房企用在营销、宣传上的费用自然增多，国贸地产似乎也不例外。　　规模扩张的另一面，也伴随着国贸地产急剧攀升的应收账。特别是，房企流动性仍未过去，对合作方的应收账款往来，成为国贸地产隐藏的风险因素。　　2023年，国贸地产应收账款3.36亿元，同比增长了2.95倍。其他应收款182.68亿元，同比上一年增长了1.33倍。而在2022年，国贸地产的应收账款更在一年内激增了415倍。其他应收款则增长了70.13%。　　在国贸地产较大体量的其他应收款中，来自地产合作的方的往来款111.17亿元，占了60.86%。此外来自控股股东及其合并范围内关联方的往来款、其他关联方往来55.15亿元，占比30.19%。　　过去的2023年，国贸地产及旗下子公司与厦门中海地产、厦门海翼地产、成都人居兴晟置业、福建东南花都置业、福州中瀚置业、成都人居兴驿置业、厦门国贸地产集团等多个关联方发生资金拆借。　　2023年，国贸地产对1863.78万元的应收账款做了坏账准备。另外对2.29亿元的其他应收款做了坏账准备。要知道，国贸地产去年的归母净利也才三个多亿。　　另一方面更直接的影响，国贸地产规模扩张对债务的推动在年报中也有所显现。　　资产负债表显示，国贸地产虽然没有短期借款，但其一年内到期的非流动负债46.56亿元，同比2022年的16.5亿元，增长了182.18%。　　此外，该公司非流动负债中的长期借款也增长了19.47%至161.6亿元。　　2022年，国贸地产的负债合计647.68亿元，增长47%；2023年，其负债合计继续增长25.7%至814.14亿元，资产合计1097.11亿元，资产负债率74.21%。　　去年，国贸地产现金及现金等价物余额58.6亿元，而包括一年内到期的非流动负债及其他流动负债在内的短债76.63亿元，缺口18.03亿，不能有效覆盖。2022年，国贸地产的这两项数据则分别为48.64亿元及36.16亿元。意味着短债增长了111.92%。　　在合并现金流量表一项，2023年，国贸地产支付给职工以及为职工支付的现金3.98亿元，比2022年的3.39亿元有所增长。　　对于拿地的热衷，或能窥见国贸地产资金需求的一角。　　在克而瑞的1-3月新增货值榜中，今年一季度，国贸地产以195亿的新增货值，排到了第5位。在它前面的，分别是华润置地、、中建壹品和绿城中国。　　而2023全年，国贸地产新增土地货值319.3亿元，排名第19位；2022年，新增土地货值429.7亿元，排名第17位。连续两年保持着较高的土地投资规模。海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP

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作者：上官和怡

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